Способы управления многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом – очень сложный процесс, требующий знаний в различных областях права. В частности, это касается правовых актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принимаемых документов с каждым годом увеличивается, и понять их все непросто. Жизнь в многоквартирных домах сильно отличается от жизни в частном доме. Прежде всего, это связано с множеством проблем и решений, которые необходимо решать совместно большинству собственников. Чтобы поддерживать здание максимально эффективно, важно иметь решение по управлению жилым зданием, подходящее для всех владельцев. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.
Какие бывают формы управления многоквартирным домом
В настоящее время согласно законодательству РФ существует три формы управления многоквартирным домом.
- Прямое управление многоквартирным домом;
- управление жилым домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
- Управление многоквартирным домом управляющей компании
У каждой формы управления жилым домом есть свои преимущества и недостатки. Владельцы недвижимости могут извлечь выгоду из обоих типов управления по-разному. Между ними нет большой разницы. В Жилищном кодексе и законодательстве, касающемся управления жилищно-коммунальным хозяйством, очень четко определены обязанности чиновника, который является руководителем организации, которая управляет зданием. При любом способе управления каждый собственник должен получать воду, отопление, горячую воду и так далее в полном объеме во время доставки. А также услуги по уборке помещений общего пользования и удобный доступ к информации об управляющей компании и ее работе.
Непосредственное управление многоквартирным домом
Прямое управление многоквартирным домом – это, пожалуй, самый простой метод управления с точки зрения структуры и самый сложный с точки зрения самого управления. Почему это так? Давайте посмотрим на это сейчас.
В многоквартирном доме прямое управление может быть выбрано только в том случае, если в этом доме не более 30 квартир. Следовательно, эту форму управления можно выбрать только в небольших домах. Почему это сделано? Да, все просто, выбирая эту форму управления многоквартирным домом, собственники несут ответственность за содержание и ремонт жилья, коммунальные услуги и другие обязанности по управлению домом – свои. А, как известно, когда все несут ответственность, это значит, что никто. Поэтому за нарушение правил проживания в таком доме никто не будет нести административной или уголовной ответственности. В этом случае регулирующие органы в лучшем случае могут попытаться заставить местные власти выставить дом на конкурс, чтобы заключить договор управления с управляющей организацией.
Все это произойдет, если кто-то из хозяев пожалуется на жилищные условия в доме. Если как владельцы управления напрямую подходят владельцам всех государственных услуг, вы напрямую расторгаете договор с организацией и платите соответственно напрямую без посредников, если все владельцы могут решать такие вопросы, как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, тогда этот метод управления идеален для вас. После этого очень важно, чтобы по этому поводу был правильно составлен протокол общего собрания собственников и был избран совет многоквартирного дома. Если собственники не могут организовать свою жизнь с минимальными услугами по эксплуатации дома, то большинством голосов собственники могут заключить договор управления со специализированной организацией на выполнение одного, нескольких или всех видов работы по дому.
Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья
Кондоминиум и жилищная ассоциация по своей сути являются одной и той же структурой управления в здании. В доме с таким правлением члены правления и председатель правления многоквартирного дома избираются не реже одного раза в два года большинством голосов на общем собрании собственников. Президент Правления несет полную ответственность за всю деятельность, проводимую в доме: ремонт, финансовую деятельность, благоустройство, поставку средств массовой информации и другие работы и услуги, установленные законодательством Российской Федерации. Если господин председатель не желает привлекать внимание к вашим заявлениям о некачественной меблировке квартир и коммунальных услугах, обратитесь в надзорные органы. Ему платят из вашего кармана, и он несет ответственность за устранение любых нарушений.
Основное различие между формой управления ТСЖ и ЖКХ в одном: ЖКК можно создать в многоквартирном доме, построенном на средства членов кооператива. Возможно изменение формы управления на ТСЖ или управление со стороны управляющей компании – в обратном направлении эта система не работает.
ТСЖ можно установить в любом многоквартирном доме или в нескольких домах, но только в тех немногих домах, которые связаны общими коммуникациями. В ТСЖ большинство голосов собственников может изменить форму управления домом на управление со стороны управляющей организации.
Если в вашем доме нет эффективного управляющего недвижимостью, готового взять на себя ответственность за здание, и владельцы не хотят менять способ управления им, ТСЖ или HCC могут заключить соглашение об управлении с управляющей организацией без изменения формы управление. В этом случае управляющая организация будет отвечать за оказание жилищно-коммунальных услуг в вашем доме.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Управление многоквартирным домом со стороны управляющей организации – наиболее распространенная форма управления жилым домом. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, любое количество домов в любой территориальной локации можно объединить в управляющую организацию. Во-вторых, форма управления АО – это прежде всего коммерческая организация, созданная с целью получения прибыли. Следовательно, решать, какое вознаграждение будут получать сотрудники компании, будет только директор организации, а ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры на управление как со всем домом, так и с кондоминиумом или жилищной ассоциацией в полном объеме, если за это проголосуют собственники. Также возможно оказание услуг не в области управления домом, а только в области обслуживания дома. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали прямое управление или где платежи производятся напрямую.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Чтобы управляющая организация могла заключить договор управления и начать управление многоквартирным домом, собственники должны избрать его большинством голосов на общем собрании. На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт квартир, через которые будет работать организация, решены вопросы пользования общедомовым имуществом. Например, подвал для сотрудников организации и других организационных вопросов. После собрания началом управления домом будет дата контракта на управление, который должен быть заключен с большинством домовладельцев. Договор управления будет основным документом, на основании которого мы будем работать по управлению домом. Советую прочитать этот документ как можно внимательнее. Конечно, управляющая организация должна соблюдать все нормы жилищного права и исключений быть не должно. Но, как это часто бывает в сегодняшнем законодательстве, некоторые концепции могут быть расплывчатыми и поэтому могут быть определены в контракте на управление как полезные для управляющей организации.
При всех этих преимуществах, в отличие от других форм управления жилыми домами, HMO с большей вероятностью будет подвергаться проверке и надзору в целом. Владелец, который понимает, куда обращаться в случае отказа ТСЖ по данному вопросу, всегда сможет выполнить некоторую работу или нет. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества жилого дома, оказывать коммунальные услуги, соблюдать правила осуществления мероприятий по управлению многоквартирным домом, а также соблюдать с другими нормами и правилами в своей работе.
Образец договора управления многоквартирным домом
Когда управляющая компания управляет многоквартирным домом, она несет ответственность перед собственниками помещения за оказание всех услуг и выполнение работ. Он обязан обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и его качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в жилом доме, установленных Правительством Российской Федерации, а также по оказанию коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства рассматриваемого дома.
В этом случае стоит обратить внимание на договор на управление многоквартирным домом. Договор следует подписывать только после того, как в него включены все услуги, необходимые для эффективного функционирования здания. Чтобы прочитать и загрузить образец контракта на управление, щелкните здесь.
Порядок управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом регулируется правилами хозяйственной деятельности многоквартирного дома. Они утверждены Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416. Эти правила устанавливают стандарты управления многоквартирными домами, в которых описываются обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. Порядок управления определяет нормы хранения технической документации дома и передачи ее другой управляющей компании в случае переизбрания, обязательство заключать договоры коммунального обслуживания, обязанность раскрывать информацию о деятельности компании, подготовку предложения по установлению тарифов на содержание и ремонт квартир в соответствии с минимальным перечнем работ в доме, а также работу диспетчерской службы в экстренных случаях.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления жилым домом стало принятие закона о лицензировании управляющих организаций. Согласно дополнениям в Жилищный кодекс РФ, только управляющие организации должны иметь лицензию на управление жилыми домами. Это должно было дать возможность регулирующим органам убрать заброшенные компании с рынка ЖКХ без права восстановления их работы, а также исключить ситуации, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Получение лицензии на управление жилым домом не является обременительным для новой компании. Достаточно явиться в Госжилинспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен перед руководителем управляющей организации, оплатить госпошлину и это практически конец процесса. Если управляющая организация не выполняет свои обязательства и в контролирующие органы регулярно поступают обращения жителей данного дома, Государственная жилищная инспекция может исключить дом из реестра домов, находящихся в ведении управляющей организации, или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны способствовать тому, что рынок управления организациями станет более прозрачным и понятным.