Входит ли балкон в общую площадь квартиры? При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.
Этот вопрос не возникает на пустом месте, одни девелоперы вообще не учитывают площадь балконов, одни считают ее с коэффициентом 0,3%, другие 0,5%, а есть те, кто считает балконы по полной стоимости квадратного метра.
Чтобы ответить на этот вопрос как можно более полно, давайте разберемся с ним:
- Что в Жилищном кодексе России сказано о площади балконов и лоджий?
- Что об этом написано в Строительном кодексе РФ;
- Следует ли учитывать площадь балконов и лоджий при определении сметы строительства квартиры?
- Если учитываются площади балконов и лоджий, должны ли они взиматься так же, как и другие площади, или следует применять понижающий коэффициент?
- Включается ли площадь балкона или лоджии в общую площадь квартиры, за которую нужно платить жилищный сбор?
Вот что мне удалось выяснить:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, от 21.07.2014 г. N 263-ФЗ, от 29 декабря 2014 г. N 485-ФЗ, ст. 15 предусматривает:
Общая площадь жилища складывается из суммы площадей всех частей помещения, включая площадь подсобных помещений, предназначенных жильцам для удовлетворения своих жилищных и других потребностей, связанных с проживанием в жилище, исключая балконы, лоджии, веранды и террасы .
Как видно из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы не входят в общую площадь помещения. В Жилищном кодексе это однозначно сказано.
Рассмотрим еще один документ, на который мы часто ссылаемся при расчете общей площади квартиры — Строительный кодекс.
2. Строительные нормы и правила — СП 54.13330.2011 «Жилые дома».
Раздел 2.2. Общая площадь помещения & ndаsh; сумма полезной площади его отапливаемых помещений и помещений, встроенных шкафов и неотапливаемых помещений, рассчитанная с использованием понижающих коэффициентов, предусмотренных положениями о технической инвентаризации.
* Площадь квартиры и другие технические показатели, рассчитываемые для статистических целей и технической инвентаризации, после завершения строительства определяются правилами, содержащимися в «Инструкции по учету жилищного фонда в Российской Федерации». ; утверждена приказом Минстроя России от 08.04.98 № 37.
Приказ Федерального управления государственной статистики № 37 от 08.04.98 «Об утверждении Инструкции по учету жилищного фонда в Российской Федерации»;
3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее комнат, встроенных шкафов и площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных комнат, рассчитанная с использованием понижающих коэффициентов: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодильной камеры — 1,0.
Итак, СП 54.13330.2011, ссылаясь на Правила № 37, говорит, что балконы, веранды и террасы включаются в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.
Об этом же сказано в обязательном Приложении 2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения — «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов и лоджий, балконов, веранд, террас и холодильных комнат, рассчитанную с использованием следующего приведения: коэффициенты: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0, 3, для веранд и холодильных камер — 1,0;
Есть неточность. Жилищный кодекс гласит, что балконы, лоджии и террасы не включаются в общую площадь, в то время как в строительных нормах также указано, что они включаются в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Чтобы понять, как с этим жить, ответим на третий вопрос.
3. Следует ли учитывать площадь балкона или лоджии при оценке стоимости квартиры застройщиком?
Ответ положительный. Ведь на его реализацию застройщик тратит строительные материалы, время и силы. Об этом написано в СНиП и СП, а также в письме Минрегиона РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП / 08.
4. ответ на четвертый вопрос. Если учитывается площадь балконов и лоджий, следует ли ее оплачивать так же, как и другие площади, или нужно применять понижающий коэффициент?
Мы уже договорились, что балконы и лоджии надо платить. Однако мы не должны платить за них 100%, а использовать понижающие коэффициенты, указанные выше.
Почему? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?
Поскольку Жилищный кодекс регулирует отношения между операторской организацией и собственником квартиры, а СНиП и СП регулируют отношения между застройщиком и акционером.
Напомним, в СП 54.13330.2011 и СНиП 2.08.01-89 говорилось о понижении коэффициентов. Таким образом, застройщик, выставляя квартиру на продажу, должен оценить площадь лоджии в 0,5 раза, а площадь балкона — в коэффициент 0,3.
5. Последний вопрос — входит ли площадь балкона или лоджии в общую площадь квартиры для оплаты коммунальных услуг.
Коммунальные услуги учитывают жилищные расходы исходя из общей площади объекта недвижимости. Никаких коэффициентов. Почему? Ведь в Жилищном кодексе четко прописано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь.
Именно в этом случае у владельцев квартир возникает масса претензий к коммунальному предприятию, когда в полезную площадь внезапно включаются балконы и лоджии.
Однако зачастую это не является прямой ошибкой ремонтной компании. Они взимают арендную плату на основании предоставленных вами документов, то есть на основании кадастрового паспорта, который выдается вам после подписания акта приема-передачи от застройщика.
Поэтому акционеру необходимо понимать, что при подписании акта приема-передачи квартиры он должен убедиться, что в документе указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.
С таким документом можно пойти в ЗАГС и оформить право собственности на квартиру. Вы получите кадастровый паспорт с правильно рассчитанной общей площадью квартиры без учета лоджий и балконов.
Что делать, если застройщик настаивает на включении в протокол передачи общей площади с лоджиями и балконами?
Вы можете подписать такой акт. Однако, прежде чем мы начнем регистрировать квартиру, вам следует пойти в Службу технической инвентаризации и попросить правильный технический паспорт на квартиру.
Поскольку специалисты отдела технической инвентаризации используют в своей работе Жилищный кодекс, они рассчитают общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.
С таким техпаспортом и актом приема-передачи вы можете пойти в Регистрационную палату и зарегистрировать свою недвижимость. Общая площадь квартиры, которую вы отвели под план БТИ.